綠地控股上半年凈利大降近5成 房地產市場整體處于低谷

房地產市場整體處于低谷，綠地控股的日子也不好過。

近日，綠地控股(600606.SH)發布2022年上半年度業績快報。今年上半年，公司經營狀況持續惡化，歸母凈利潤大降近5成，房地產業務實現合同銷售金額680.99億元，同比下降58.5%。

業績大跌，綠地控股在土地市場上也停滯不前，上半年公司無新增房地產項目儲備，完成新開工面積85.6萬平方米，同比減少91.3%，完成竣工備案面積下降17.1%。

而且，經過前幾年的大舉擴張，后遺癥也逐步顯現，公司深陷償債危機。截至今年3月底，綠地控股賬上貨幣資金656.8億元，短期借款和一年內到期有息負債合計930.2億元，資金缺口達273.4億元。

為緩解債務壓力，綠地控股董事長兼總裁張玉良曾公開表示，要在3年內出售2000億元資產保障債務償還能力。

二級市場上，自4月7日以來，綠地控股股價一路下滑，近4個月累計跌幅近48%。截至8月5日收盤，該股價微漲1.66%，報3.07元/股。

盈利水平跌至近十年新低

繼2021年業績創新低后，綠地控股2022年的業績并未好轉。

2022年上半年，綠地控股取得營業總收入約2047.36億元，同比下滑約27.64%;總利潤約91.34億元，同比減少約42.15%;歸母凈利潤約42.02億元，同比下滑約48.97%;扣非后歸母凈利43.77億元，同比下跌43.78%。

對比2022年一季度來看，綠地控股盈利能力下滑明顯，綠地控股一季度實現凈利25.47億元，二季度凈利為16.55億，環比下滑了35%。

綠地控股解釋說，在極端困難的外部環境下保持了企業大局穩定，但受制于各種“不同尋常”的不利因素，中期業績才有些難看。

2021年，綠地控股業績遭遇滑鐵盧，創下最低的業績水平，首次出現“增收不增利”現象。

2021年綠地控股實現營收5447.56億元，同比增長19.45%;歸母凈利潤61.79億元，同比下降58.8%;毛利率、凈利率分別為11.67%和1.73%，盈利水平跌至近十年來的低谷。

據公開數據，2021年，行業典型上市房企盈利指標雖然延續2019年下行趨勢，但毛利率、凈利率中位數仍為19.3%和7.7%，綠地控股遠低于行業平均水平。

房地產板塊銷售額腰斬

行業寒冬下，綠地的銷售也一跌再跌。

今年前6個月，綠地控股實現合同銷售金額680.99億元，比去年同期減少58.5%，實現合同銷售面積651.2萬平方米，比去年同期減少49.7%。這一數據，明顯超出克而瑞統計百強房企上半年銷售下滑幅度，延續了去年四季度腰斬的頹勢。

2021年，綠地控股的房地產板塊實現銷售額2902億，同比減少19%，而其歸母凈利潤更是下滑58.8%。

今年上半年，綠地控股無新增房地產項目儲備，上半年完成的新開工面積85.6萬平方米，同比減少91.3%，完成竣工備案面積同比下滑17.1%。其中，二季度新開工面積更是僅有26.3萬平方米，較一季度的59.3萬平方米繼續下滑。

銷售不振，其在全國多個住宅項目被曝出維權，武漢、濟南、贛州等多地的項目存在延期交付、涉嫌違規銷售等問題。

6月24日，綠地控股集團南通翰弘置業有限公司(綠地新里程開發商)被列為被執行人，被執行金額16887元。據天眼查信息顯示，自去年下半年以來，綠地控股旗下子公司的司法被執行案、失信被執行、股權司法凍結等數目不斷增多。

6月7日，綠地控股召開2021年度線上業績發布會，張玉良表示，盡管房地產行業遭遇了前所未有的寒冬洗禮，但在這種困難環境下，綠地對房地產項目進行分類管控，全力協調供應鏈資源，圍繞重點項目保竣工保交付，在上半年交出了“累計交付全國百余個項目共計面積933.7萬平方米”成績。

債務壓力攀升加速處置資產

綠地控股經過前幾年的大舉擴張，后遺癥也逐步顯現，深陷償債危機。

5月27日，綠地控股宣布6月25日到期的5億美金債券展期，債務風險正式暴露在公眾面前，也成為50強房企中唯一宣布債券展期的國資房企。

除美元債延期之外，綠地還存在短債壓力巨大、大量商票逾期等問題。事實上，綠地控股賬面上的現金，遠不能覆蓋其短期債務。

數據顯示，截至2022年一季度，綠地控股的貨幣現金有656.8億元，除去受限制現金，其可用的現金及現金等價物，只有495.2億元。同期，其短期借款和一年內到期有息負債合計930.2億元。

這也讓綠地接連遭遇多個國際評級機構的集體下調“看衰”。5月30日，標普再次下調其評級，將綠地控股集團長期發行人信用評級從“B-”下調至“CC”，同時將該公司未償高級無抵押票據的發行評級從“CCC”下調至“C”。這意味著在第三方評級機構眼里，公司從項目銷售籌集新的流動性以履行債務義務的能力風險加大。

標普預計，未來12個月，綠地控股集團的離岸債務到期規模約為24億美元，還有約96億元人民幣的境內債券和可回售債券，公司用來支持其償還即將到期債務的可用現金有限。

壓力之下，綠地控股也將“降負債”列為重點任務。據張玉良所言，公司正不斷加強核心產業現金流管理。上半年，綠地控股進一步壓降有息負債175億元，自“三條紅線”監管政策出臺以來已累計壓降有息負債1681億元，有息負債余額已下降至約2201億元。

張玉良表示，為償債保信用，綠地集團計劃今后3年出售2000億元資產。“每年500億—700億，包含自持商業、辦公樓和酒店等。其中，一季度已推出55個大宗項目，合計132億元。”

近年來，綠地控股加快海外業務輕資產轉型，2021年，澳大利亞悉尼綠地中心項目順利竣工交付，回籠資金逾34億元;2020年，韓國“濟州島第一高樓”夢想大廈項目竣工交付、加拿大多倫多綠地君峯公寓項目竣工交付及入住，分別回籠資金約41億元和約22億元;悉尼鉑瑞酒店、日本千葉海港城等項目也陸續實現資金回籠。

值得一提的是，綠地的自持物業似乎也并不算優質，出手恐有難度。據公告，截至2022年6月末，綠地的出租物業面積為405萬平方米，出租率僅為81.9%，較上年同期的84.8%繼續下滑。經營酒店的客房數為12496間，但入住率更是只有50.7%，較去年同期的55.1%再度減少。

綠地控股2022年一季報數據披露，期內處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額只有586.2萬元，2021年第四季度為11.7億元。

業內認為，在大環境低迷的情況下，賣資產的多，但真正的買家并不多見。而綠地控股的資產中，大比重以商業辦公為主，且多分布在2、3線城市，這樣的項目本就更加難賣。

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